近年来，各大城市广场、商业街区纷纷搭建起以集装箱外观为代表的特色商铺，发挥了高效用地、拉动消费的积极作用。但在经营过程中，集装箱类商铺常因不具备一般意义上的房屋属性，导致发生争议时，一方往往会以集装箱非商铺属性为由，辩称租赁合同无效。近日，上海二中院对一起集装箱商铺租赁合同纠纷作出终审判决。

租集装箱经营小吃 起纠纷诉至法院
2021年12月2日，吴某向某商务公司租赁一间集装箱商铺用于经营炸串小吃。双方签订《商铺租赁合同》，约定月租金1.5万元，每三个月支付一次。合同还约定，吴某在签订合同时交付给商务公司三个月房租作为违约金；在合同签署当日，吴某向商务公司支付的商场配套设施费，不予退还；如吴某持续拖欠租金超过7个工作日，商务公司有权断电闭店，解除合同，扣除违约金等。
合同签订后，吴某支付商务公司押金4.5万元，配套设施费3万元，并支付租金至2022年6月12日。此外，吴某还支付了2021年12月2日至2022年12月1日期间垃圾清运费1.2万元。
但在合同履行期间，双方就各类费用缴纳、电费支付等问题发生纠纷。2022年6月13日，商务公司对吴某租赁的集装箱商铺进行了断电，致吴某无法经营，并造成部分物料损失。
同年6月19日，吴某将系争商铺返还给商务公司，并向法院提起诉讼，要求商务公司退还其支付的部分房租及押金、商场配套设施费等费用。
一审：商铺租赁合同无效
一审法院认为，系争商铺由集装箱改造而成，具备一般意义上的房屋属性，但商务公司未提供产权证及相应建设规划等行政审批手续，故该《商铺租赁合同》应为无效。
一审法院根据查明的事实，认定吴某已于2022年6月19日将系争商铺返还给商务公司，故之后不应再计算相应的房屋占用费。合同无效后，吴某支付的押金应由商务公司予以返还。考虑当事人过错程度等因素，依据诚实信用和公平合理原则，酌情确定由商务公司退还吴某租金1万元、配套设施费2万元、垃圾处理费7500元，赔偿吴某物料损失800元。关于吴某拖欠电费问题，法院酌情确定由吴某承担800元。
一审判决后，商务公司不服一审判决，向上海二中院提起上诉。
二审：不应以非房屋为由认定合同无效
上海二中院经审理认为，房屋是长期的、固定存在的、根据规划在一定土地上建造而成的建筑物，且存在不可移动等特征。系争商铺由集装箱改造而成，其本质是一个临时性的、可移动的摊位，并非一般意义上的房屋。而商务公司在涉案商场的广场上开设街市，以集装箱造型为临时性经营场所，已获得了相关政府职能部门的许可，故涉案《商铺租赁合同》应认定系双方当事人真实表示，并未违反法律、法规强制性规定，应属有效，双方均应恪守履行。
综上，上海二中院二审认定《商铺租赁合同》有效，并确认《商铺租赁合同》于2022年6月20日解除。一审法院对于租金、配套设施费、垃圾处理费、电费等费用的处理并无不当，予以维持。
法官解读：移动档口的租赁合同同样有效
集装箱、餐车、小推车等经营性档口、摊位，是城市商场、文化娱乐中心等外摆区域的常见商业形态，既满足消费者多样化需求，又可以刺激个体经济发展、鼓励创新创业。但从法律层面出发，当事人就集装箱类（档口、摊位等）商铺签订的租赁合同之效力应如何界定，能否将之等同于房屋并适用房屋租赁合同相关法律法规，是处理此类相关纠纷必须解决的法律适用问题。
由于传统意义上的房屋存在长期的、不可移动等特征，而集装箱类（档口、摊位等）商铺本质上是临时性、可移动的摊位，并非一般意义上的房屋。与房屋建筑相比，集装箱商铺并不具备制作颁发产权证书、建设规划许可证书等的现实物质基础，客观上也无法办理产权证，故不能将集装箱商铺认定为房屋，进而以缺乏物权凭证或建设审批手续而认定房屋租赁合同无效。且本案中的集装箱商铺已获得相关政府职能部门的临时性经营许可，故涉案《商铺租赁合同》应认定系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、法规强制性规定，当属合法有效。